Jak získat příjem z prodeje bytů: názor investora

Co je to převrácení: jak vydělat peníze přeprodejem bytů

Flipping je typ investice do nemovitosti, která zahrnuje nákup druhého domu, jeho renovaci a prodej za vyšší cenu. Člověk, který tímto způsobem nakupuje a prodává domy, je investor, realitní makléř, analytik a interiérový designér, to vše v jednom. V tomto článku se podíváme na to, zda je reálné vydělávat peníze na flipování a co je důležité o tom vědět.

Co se překlápí

Investor – flipper – najde vhodnou nemovitost a koupí ji, v co nejkratším čase provede opravy a dá ji znovu k prodeji za vyšší cenu. Zisk investora je rozdíl mezi investovanými penězi a prodanou částkou.

Například ploutev si koupí byt za 3 miliony rublů. Další zhruba 1,5 milionu utratí za zpracování obchodu a opravy. Díky tomu získá byt, který v rámci trhu stojí asi 6 milionů. Renovované nemovitosti se obvykle prodávají za tržní cenu nebo o něco nižší, aby se rychle našli kupci. Je vhodné, aby jeden projekt trval 3 až 5 měsíců. Při prodeji nemovitostí platí ploutve 13% daň z každé transakce, protože nemovitost je vlastněna méně než 5 let.

Překlápění nemovitostí je široce rozvinuté ve Spojených státech. Například v roce 2022 bylo 8,4 % všech transakcí prodeje domů realizováno ploutvemi. Ve Státech se tímto způsobem prodávají především soukromé domy, zatímco v Rusku investují především do bytů. Mohou to být například Chruščovovy a Stalinovy ​​budovy v dobrých oblastech nebo byty v historických budovách v centru města.

Stav bytu se může lišit: některé možnosti vyžadují velké opravy a někdy jsou potřeba pouze kosmetické. Obvykle platí, že čím horší stav bytu je, tím nižší je jeho cena v poměru k ceně na trhu. To ale také znamená, že opravy budou vyžadovat více peněz a času.

V Rusku není mnoho profesionálních ploutví – v nejpopulárnějším chatu „Flippers Club“ na Telegramu je jen asi 6600 XNUMX lidí. Konkurence o dobré nemovitosti však může být vysoká, zejména v Petrohradu a Moskvě, kde je bydlení obecně dražší než v regionech.

Je výhodné věnovat se flipování v Rusku?

Překlápění může generovat vysoké výnosy, ale je důležité si uvědomit, že jde o riskantní investici. Hlavním problémem je, že je těžké rychle prodat hotový byt. Situace na trhu se může změnit, například začne ekonomická krize, která ovlivní i trh s nemovitostmi. Pokud se proces prodeje zpozdí, prostředky zůstanou v projektu na dobu neurčitou.

Flipper musí dobře rozumět trendům na trhu s nemovitostmi a zůstat v obraze s nejnovějšími zprávami. Například v roce 2022 se ceny bytů ve velkých městech zvýšily v průměru o 10–15 %, ale stalo se tak v rámci nenadálé krize. Ale zároveň se zvýšil počet nabídek na sekundárním trhu s bydlením. Mnoho majitelů snížilo cenu, aby nemovitost rychle prodali. Při nákupu bytů na překlápění musíte být schopni takové skoky předvídat.

Navíc stojí za zvážení, že byty v nových rezidenčních komplexech jsou stále oblíbené, většina kupujících je preferuje spíše než sekundární bydlení. Klienti dokončují obchod ještě ve fázi výstavby, i když v roce 2022 řada developerských společností nabízela byty v rozestavěných domech za téměř stejnou cenu jako ty hotové. Zároveň ale nabízeli například zvýhodněné hypotéky s minimálními splátkami do nastěhování.

Nemovitosti jsou jednou z nejspolehlivějších oblastí pro investice. Zároveň, pokud investor nemá miliony na koupi bytu, můžete zvolit alternativní nástroj pro investování do nemovitostí – investování pomocí crowdlendingových platforem. Jedním z příkladů takových platforem je TalanInvest, která se specializuje na shromažďování investic prostřednictvím půjček pro ruské vývojáře. Vývojáři se obracejí na platformu: sami nastavují požadovanou výši investice.

Dále TalanInvest provádí upisování týkající se solventnosti dlužníka-developera, posuzuje budoucí cash flow, což zajišťuje návratnost investice a rizika projektu. Pokud je investiční návrh atraktivní a neexistují žádné otázky ohledně ukazatelů výkonnosti developera, je jeho projekt umístěn na investiční platformu.

Investory mohou být právnické osoby, fyzické osoby podnikající i fyzické osoby bez statutu kvalifikovaného investora i se statutem. Můžete začít investovat s malou částkou: 10 000 rublů, 100 000 rublů atd.

Musíte být realitní specialista, abyste se mohli věnovat flipování?

Mezi ploutvemi jsou ti, kteří dříve pracovali například jako realitní makléř nebo se zabývali opravami. Obecně se ale jedná o nepovinnou podmínku – můžete se naučit hledat perspektivní objekty bez hlubokých odborných znalostí. Nejjednodušší způsob je prostudovat reklamní služby a kanály telegramu o prodeji nemovitostí. Důležité je pozorování, znalost trhu a přítomnost kontaktů důvěryhodných lidí.

Pokud se plánujete věnovat flipování průběžně, musíte mít spolehlivého právníka, dodavatele kvalitních stavebnin a tým pracovníků. Ani zkušený flipper se neobejde bez cizí pomoci, rychlost každé fáze práce na projektu závisí na svědomitosti týmu. Nejprve je nejlepší hledat potřebné kontakty prostřednictvím osobních doporučení přátel a známých.

I když se investor neponoří do spletitosti dekoru, stále musíte mít základní povědomí o postupu a ceně díla. To ušetří čas na rozhodování ve fázi nákupu a pomůže vyhnout se zbytečným nákladům na dokončovací práce. Specializované skupiny a blogy na sociálních sítích, kde lidé sdílejí životní hacky, specializované publikace o výzdobě a renovaci a videa na Youtube, pomohou rozvíjet vhled.

Jak si vybrat byt ke koupi

Při výběru nemovitosti k překlopení se berou v úvahu stejné faktory jako při koupi běžného domu:

Městská část. Udržovaná, zelená plocha se školami a obchody nebo centrum města budou žádanější než neobydlené periferie nebo domy s dálnicí za oknem.

Dopravní dostupnost. Šance na prodej bytu bude vyšší, pokud se nebude nacházet dále než 10-15 minut chůze k zastávkám metra nebo pozemní dopravy a pokud je poblíž výhodná křižovatka.

Plocha. V dnešní době jsou nejvíce žádané jednopokojové byty, které jsou cenově dostupnější. Pokud se byt kupuje k pronájmu, pak je snazší najít nájemníky. Jednopokojové byty jsou navíc levnější na rekonstrukci. Důležitá je i podlaha – byty ve spodním a nejvyšším patře jsou oceňovány méně.

S jakými riziky by měl ploutev počítat?

Profesionální ploutve prodají 2-4 byty ročně. Pokud proces pustíte do proudu, musíte počítat s řadou možných rizik.

Právní. Nemovitosti s nízkou cenou mohou být zastaveny, zastaveny, zabaveny nebo součástí dědictví – to může proces koupě značně zpozdit nebo dokonce znemožnit. Flippers většinou uzavře obchod rychle, aby se zajímavý projekt nedostal ke konkurenci, ale je důležité pečlivě zkontrolovat všechny dokumenty. Především se jedná o výpis z Jednotného státního rejstříku a cestovní pas vlastníka bytu – musí být platný a údaje v něm se shodují s údaji ve výpisu. Bylo by také žádoucí zjistit, zda nedošlo k nějaké přestavbě. Pokud ano, je to legální? To lze ověřit vyžádáním dokumentů od místního úřadu technické inspekce (BTI).

Technické I při důkladné kontrole před nákupem je obtížné okamžitě odhalit všechny problémy. Například shnilá podlaha. Takové body jsou obvykle objasněny již ve fázi opravy, což zvyšuje její náklady a načasování. O stavu vnitřní komunikace vám nejlépe řeknou sousedé nebo zástupci správcovské společnosti a při prohlídce je důležité pečlivě zkontrolovat celý byt. Při první kontrole lze například odhalit netěsnou stoupačku a plíseň za skříní. Zkušení investoři si možných problémů všimnou okamžitě a při kalkulacích taková rizika zahrnují do nákladů na opravy.

Finanční. Většina ploutví investuje vlastní peníze do projektů: kvůli rychlosti transakcí je získání hypotéky nepohodlné a nerentabilní. Navíc bude potřeba byt prodat co nejrychleji a přítomnost věřitele může proces zdržet. Navíc v každém projektu musí investor co nejrychleji najít kupce, aby dosáhl zisku.

Nejdůležitější znaky

• Flipping je investice do sekundárního bydlení s následným dalším prodejem za vyšší cenu. Ploutve mají příjem z rozdílu mezi kupní a prodejní hodnotou bytu.
• Ploutve obvykle investují své vlastní peníze, než aby si brali hypotéku kvůli potřebě být rychlí v rozhodování.
• Profesionální flipper rozumí trendům na trhu, dokáže rychle vyhodnotit vyhlídky projektu a má kontakty na spolehlivý opravářský tým, který dokáže opravy provést rychle a efektivně.
• Rozpočet projektu zahrnuje výdaje nejen na opravy a nákup stavebního materiálu, ale také na nepředvídané výdaje, například výměnu potrubí nebo podlah, dále daně a právní podporu transakce.
• Flippers se snaží prodat hotové předměty do 3-5 měsíců po nákupu, aby finanční prostředky nezůstávaly v jednom projektu po dlouhou dobu.

Vydělávejte nebo ušetřete: vyplatí se v roce 2024 investovat do bydlení?

Trh s bydlením v loňském roce zaznamenal vysokou poptávku, kterou doprovázel růst cen a nájemného. Počátkem roku 2024 se však na pozadí zpřísňování hypoték (zvýšení akontace, růst tržních sazeb) začala situace měnit a zájem o koupi bydlení začal klesat. Podle odhadů realitních kanceláří se v lednu počet nových žádostí o koupi sekundárního bydlení v Moskvě ve třech neúplných týdnech ledna 2024 meziročně snížil o 30–35 % a ztrojnásobil se ve srovnání se stejným obdobím v prosinci. Společně s odborníky zjistíme, zda se v takových podmínkách vyplatí investovat do rezidenčních nemovitostí. Podívejme se na to na příkladu dvou hlavních strategií – koupě bytu za účelem dalšího prodeje a na pronájem.

Kdy je nejlepší investovat?

V současné době zažívá ruský trh rezidenčních nemovitostí situaci, kterou lze popsat jako „nadměrná nabídka a nedostatek poptávky“. Objem neprodaného bydlení v novostavbách tak meziročně vzrostl o 7 % na 72,5 milionu metrů čtverečních. m na začátku tohoto roku. Významnou část poptávky přitom tvoří hypoteční fondy, říká analytička Finam FG Polina Shchukina. Zpřísnění požadavků na vydávání hypoték podle ní vede k poklesu poptávky. Aktivnější se může stát až po snížení klíčové sazby, což se předpokládá ve druhé polovině roku 2024. Zároveň se zvyšuje rozdíl mezi cenami na primárním a sekundárním trhu, což může naznačovat možné přehřívání sektoru, pokračoval expert. Podle odhadů Finamu se tak od začátku roku 2022 zmenšuje rozdíl mezi průměrnou cenou za metr čtvereční v novostavbách (je vyšší) a průměrnými náklady na 1 metr čtvereční. m na sekundárním trhu vzrostl do konce prosince 2023 o 113% v Rusku jako celku a v Moskvě devětkrát – z 1,7 tis. rub. v lednu 2022 až 16,6 tisíc rub. v prosinci 2023. „Pro investora v takové situaci je důležité počkat na stabilizaci základních ukazatelů (ceny, poptávka, sazby hypoték) a také zhodnotit úvěrovou politiku bank. Jinak mohou být ceny nemovitostí kvůli těmto nestabilním faktorům nafouknuté,“ uvedl analytik Finama. Investoři by se nyní měli zaměřit na politiku centrální banky ohledně klíčové sazby, která ovlivňuje úrokové sazby úvěrů, dodala Marina Kharitonova, generální ředitelka Accent Capital. Nyní jsou sazby z hypoték a vkladů vysoké (například u krátkodobých vkladů dosahují 16-17%, u tržních hypoték – 17-18%). Za takových podmínek může investor na krátkou dobu uložit finanční prostředky za vysokou úrokovou sazbu a po snížení klíčové úrokové sazby zvážit investici do nemovitosti, doporučila Marina Kharitonová. Jakmile se centrální bance podaří stabilizovat míru inflace na úrovni cílových ukazatelů, po klíčové sazbě začnou sazby na vkladech a hypotékách klesat. „V tomto ohledu nevylučujeme vhodnost investic do bydlení na začátku období snižování sazeb – ve druhé polovině roku 2024,“ uvedl šéf Accent Capital. Ale stojí za zvážení, že investice do nemovitostí je konzervativním nástrojem pro uchování kapitálu, poznamenává generální ředitelka NF Dom Natalya Sazonova. „Nemovitosti se z dlouhodobého hlediska vždy prodraží a pro investora s dlouhým investičním horizontem to může být efektivní. U takové investice můžete počítat s úsporou prostředků z inflace, ale je nepravděpodobné, že by se výrazně navýšily,“ vysvětlil odborník. Podle ní je nyní pro investora s omezenou odborností na realitním trhu omezená možnost výdělku. „Cenová hladina je nyní poměrně vysoká a existuje mnoho nabídek s různými vlastnostmi produktů, takže je obtížnější vybrat nejlikvidnější šarži s optimálním poměrem tržní hodnoty k požadované ceně,“ řekl generální ředitel NF Dom. Hlavní strategií podle odborníků nyní zůstává koupě novostavby ve fázi výstavby za účelem dalšího prodeje a koupě bytu k pronájmu.

Byt ve výstavbě k dalšímu prodeji

• developeři mají více neprodaných pozemků ve vysokých fázích výstavby;
• Rychle prodat takové bydlení na zakázku nebo na sekundárním trhu je stále obtížnější (kvůli rozdílu v sazbách a vysoké konkurenci).

Během tří let (průměrná doba výstavby) se tedy cena aktiva v rublech zvýší přibližně o 40 %, ale konečná efektivnost investic bude určena také s přihlédnutím ke snížení ceny při prodeji na sekundárním trhu, tj. náklady na provedení takové transakce (platba za služby realitní kanceláře), daň z platby, vysvětlil Alexey Popov. „Ne každý „investor“ v takových situacích zůstane v plusu oproti držiteli tříletého vkladu,“ dodal expert.

V současných tržních podmínkách, kdy developeři pokračují ve zvyšování cen nových budov a sekundární trh stagnuje, je stále obtížnější prodat nemovitost se ziskem, potvrdila Daria Izvarina, investiční poradkyně v oblasti rezidenčních nemovitostí a autorka telegramový kanál „Nová budova podle kalkulace“.

„Pokud vezmeme za základ předpoklad, že se ceny na sekundárním trhu během výstavby nezvýší a nákup se uskuteční za hotové, pak roční výnos u nejzajímavějších projektů nyní není vyšší než 8–9 %. Většina projektů přitom selhává. Pro srovnání, před 2–3 lety byl odhadovaný roční výnos za stejných podmínek o 50 % vyšší a dosahoval 12–13 %,“ citoval výpočty odborník. Snížení ziskovosti bylo podle ní způsobeno především prudkým růstem cen na primárním trhu podpořeným zvýhodněnými hypotečními programy a stagnací na sekundárním trhu na pozadí vysokých tržních sazeb hypoték. „To znamená, že ceny na základové jámě jsou nyní často stejné nebo dokonce vyšší než ceny podobného přeprodeje,“ vysvětlila Daria Izvarina.

Podle odhadů NF Dom je nyní nárůst cen během výstavby (od výkopu po uvedení do provozu) v průměru 15-20 %. Ale toto číslo klesá, poznamenává Natalya Sazonová:

• v letech 2020-2022 došlo k aktivnímu růstu cen kvůli levným hypotékám, který se zpomalil až v roce 2023;
• přítomnost vázaných účtů snižuje rozdíl v nabídkové ceně ve fázi ražby a dokončeného bydlení z důvodu minimalizace rizik nedokončené stavby;
• vývojáři zpočátku začínají na poměrně vysokých cenách kvůli rostoucím nákladům.

Rozpočet a hypotéka

Při současné výši sazeb a zpřísnění regulátorem se stává využívání hypoték na investice nevhodné, odborníci proto doporučují zaměřit se především na vlastní kapitál. „Investování má smysl, pokud je investor připraven investovat své vlastní peníze – bez hypotéky jsou možné splátkové programy, které jsou nyní bezúročné,“ vysvětlila Natalja Sazonová.

Podle odhadů CIAN jsou průměrné náklady na hodně v nových budovách v hlavním městě asi 17 milionů rublů. Minimální hranice pro vstup na trh je asi 8 milionů rublů. Podle Daria Izvarina, pokud vezmeme v úvahu studia o rozloze 25-30 m10. m. (jedna z likvidních partií na trhu novostaveb), pak rozpočty na ně v relativně dobré lokalitě, dobrý projekt a v rámci moskevského okruhu začínají od 4 milionů rublů. Abyste měli nárok na zvýhodněnou hypotéku, musíte mít po ruce zálohu ve výši XNUMX milionů rublů.

Koupě bytu k pronájmu

Další oblíbenou investiční strategií je koupě bytu na pronájem. Navzdory nárůstu nájemného, ​​který je na trhu s nájemním bydlením pozorován od loňského léta, zůstávají výnosy z pronájmu nízké, poznamenává CIAN. Podle jejich odhadů je průměrná návratnost investic do bydlení v Moskvě nyní 5,2 % oproti 4,5 % v roce 2023. V letech 2020-2021 indikátor byl na 5% poškození.

Jedná se o průměrné číslo, které nebere v úvahu mnoho jemností spojených s pronájmem konkrétních prostor – například účty za energie, náklady na údržbu, vysvětlil šéf CIAN.Analytics. Pronájem je navíc trh, kde je sezónnost velmi výrazná – sazby se mohou změnit o 25–30 % i bez vlivu vnějších faktorů. „Průměrný výnos 5 % se proto může změnit na 7–8 % (pokud je transakce úspěšná), nebo se může snížit, pokud nebudete mít štěstí na nájemníky, kteří se náhle rozhodnou odstěhovat se mimo sezónu nebo poškodí opravy či nábytek,“ poznamenal odborník.

Accent Capital odhaduje průměrný výnos z pronájmu v roce 2023 na 5 %. „V roce 2024 nevidíme žádné předpoklady pro růst, protože ceny bytů v tomto období rostly rychleji než náklady na pronájem. A vzhledem k velkému počtu investičních bytů bude růst nájemného v blízké budoucnosti omezený,“ vysvětlil šéf společnosti.

Skutečná ziskovost objektu může být vyšší nebo nižší než vypočítané ukazatele, v závislosti na konkrétním objektu, jeho umístění a stavu. Podle Alexeje Popova jsou nejlikvidnější možností kompaktní byty v blízkosti dopravních uzlů. „Je lepší, když se jedná o relativně malý moderní obytný komplex (pro snížení konkurence) a prostory budou renovovány s rozumnými náklady a neutrálním řešením,“ poznamenal Alexey Popov. „Dnes je pro investici výhodnější koupit si malý byt bez přebytečného prostoru, ale s dobrým dispozičním řešením a v dobré lokalitě,“ dodala Marina Kharitonová.

Rozpočet a hypotéka

S touto strategií je podle odborníků vhodnější vlastní kapitál. Nákup takové nemovitosti na úvěr bude nerentabilní, protože sazby na tržních programech nyní dosahují 17–18 % ročně a bude obtížné pokrýt splátku hypotéky. Podle Inkom-Real Estate byly průměrné náklady na jednopokojový byt na sekundárním trhu staré Moskvy 9,3 milionu rublů. Hypoteční splátka za takový byt bude 112,1 tisíc rublů. (se zálohou 20 %, úrokovou sazbou 18 %, splatností úvěru 30 let). Zároveň je sazba pronájmu za jednopokojový byt 47 tisíc rublů.

V případě novostavby se může hodit zvýhodněná hypotéka, ale zpravidla je nutná velká akontace a je třeba počkat na předání nemovitosti. „Nyní bych doporučila koupit něco na pronájem – malé, kousek od metra a s jemným povrchem, abyste měli čas využít hypotéku se státní podporou a nestarali se o opravy,“ poradila investiční poradkyně Daria Izvarina.

Poznámka redakce: Tento článek neobsahuje navrhovanou investiční strategii a má pouze informativní charakter.

Viz také:

• Slibná města pro investice: kde je výhodné koupit bydlení v roce 2024
• Co je to převracení a kolik můžete vydělat prodejem bytů?
• „Vydělávám 1 milion ₽.“ Tři příběhy o každodenním podnikání s nájemním bydlením

Zůstaňte v obraze s důležitými zprávami – sledujte telegramový kanál RBC-Nedvizhimost